LE FIGURE RESPONSABILI

IL VENDITORE

La figura del venditore può essere divisa in tre sotto casi. Si può avere a che fare con il venditore puro, con il venditore-committente e con il venditore-costruttore.

• IL VENDITORE PURO
  E' il caso in cui un soggetto (privato o imprenditore), senza aver avuto alcun ruolo nella costruzione, ha acquistato un immobile e lo rivende. In tal caso il venditore nei confronti dell'acquirente risponde per i vizi e si applica la normativa in materia di compravendita immobiliare (art. 1490 c.c). Il venditore che viene convenuto in giudizio, se il giudizio si istaura entro un anno dalla vendita dell'immobile, e la vendita avviene entro dieci anni del termine della costruzione, può a sua volta convenire in giudizio: l'appaltatore (costruttore), il direttore dei lavori e, nell'eventualità che l'esecuzione dei lavori sia conforme al progetto, il progettista. Per difetti (art. 1669 c.c.) l'acquirente, a sua scelta, indipendentemente dal chiamare o non chiamare in giudizio il venditore, potrebbe chiamare direttamente in giudizio l'appaltatore, il progettista e direttore dei lavori. L'acquirente se, entro l'anno dell'acquisto dell'immobile, scopre che i requisiti acustici o termici non sono rispettati, decade dal diritto alla garanzia (art. 1495 c.c.) nei confronti del venditore se non denuncia i vizi entro otto giorni della scoperta. Mentre nei confronti delle altre figure coinvolte nella realizzazione dell'immobile (appaltatore, progettista e direttore dei lavori) decade dal diritto se non denuncia il difetto entro un anno della scoperta.
• IL VENDITORE-COMMITTENTE
  In tal caso il venditore ha partecipato alla realizzazione dell'immobile in qualità di committente alla realizzazione dell'immobile. A seconda del grado di ingerenza nella costruzione si possono avere due diverse responsabilità.
  
  1. nel caso in cui il venditore-committente ha lasciato piena autonomia all'appaltatore, in tal caso il venditore-committente nei confronti dell'acquirente risponde per i vizi e si applica la normativa in materia di compravendita immobiliare (art. 1490 c.c) come nel caso del venditore puro.
  2. nel caso in cui il venditore-committente ha esercitato un grado di ingerenza tale, da ridurre l'autonomia all'appaltatore, riducendolo a mero esecutore materiale, in tal caso venditore-committente nei confronti dell'acquirente risponde sia per i vizi (art. 1490 c.c.) sia per i difetti come previsto dalla normativa sulla responsabilità dell'appaltatore (art. 1669 c. c.). In tal caso il venditore-committente può a sua volta chiamare in giudizio il direttore dei lavori e, nell'eventualità che l'esecuzione dei lavori sia conforme al progetto, il progettista. Nel primo caso l'acquirente decade dal diritto alla garanzia prevista dall'art. 1495 c.c. (vizi), nei confronti del venditore-committente, se entro l'anno dell'acquisto ed entro otto giorni della scoperta dei vizi acustici o termici non li denunzia. Nel secondo caso, a differenza del primo, l'acquirente può esercitare nei confronti del venditore-committente due azioni, 1) l'art. 1490 c.c. (i vizi), ed in tal caso decade dal diritto alla garanzia (art. 1495 c.c.) se non esercita il proprio diritto entro un anno dell'acquisto ed entro otto giorni della scoperta del vizio, 2) oppure può esercitare l'art. 1669 c.c. (difetti), ed in tal caso decade dal diritto se non lo esercita entro dieci anni dal termine della costruzione ed entro un anno della scoperta del difetto. La garanzia decennale, per i difetti prevista dall'art. 1669 c.c., decorre dalla data di compimento dell'opera. Una parte della giurisprudenza afferma che la data decorre dal momento in cui è stato comunicato al comune la fine dei lavori, un'altra parte della giurisprudenza fa decorrere l'inizio della garanzia decennale dal momento in cui il comune ha rilasciato il certificato di agibilità (ex abitabilità).
• IL VENDITORE COSTRUTTORE
  Il venditore-costruttore risponde nei confronti dell'acquirente sia per i vizi (art. 1490 c.c) sia per i difetti come previsto dalla normativa sulla responsabilità dell'appaltatore (art. 1669 c.c.). In tal caso il venditore-costuttore può a sua volta chiamare in giudizio il direttore dei lavori e, nell'eventualità che l'esecuzione dei lavori sia conforme al progetto, il progettista. Inoltre, se la certificazione del materiale utilizzato risultasse non veritiera, la responsabilità può essere estesa anche ai produttori di materiali. In tal caso l'acquirente può esercitare due azioni, l'art. 1490 nell'anno dell'acquisto ed entro otto giorni dalla scoperta, e l'art. 1669, entro dieci anni dal termine della costruzione ed entro un anno dalla scoperta.

IL COSTRUTTORE

• LA COOPERATIVA
  Alla cooperativa edilizia che assegna, in cambio del pagamento del prezzo dell'immobile, al socio l'immobile a titolo definitivo, in caso di vizi (art. 1490 c.c.) o difetti (art. 1669 c.c.) si applicano le regole sopra viste per il venditore. Ciò anche quando il prezzo pagato sia inferiore rispetto al valore di mercato.
• L'APPALTATORE
  L'appaltatore è colui che, con l'organizzazione dei mezzi necessari e con la gestione a proprio rischio, costruisce l'immobile. Tra i diversi obblighi che l'appaltatore ha nei confronti del committente vi sono:
  
  - verificare, con la diligenza richiesta dal caso concreto e nei limiti delle cognizioni tecniche da lui esigibili, la validità tecnica del progetto fornitogli dallo stesso committente;
  - denunciare e correggere eventuali errori commessi dal committente o dai suoi tecnici (progettista e direttore dei lavori);
  - segnalare la non idoneità dei materiali, nel caso essi siano forniti dal committente stesso;
  - segnalare per iscritto al committente gli eventuali errori riscontrati, sospendere i lavori e chiedere un chiarimento sui punti controversi.
  
  L'appaltatore risponde nei confronti dell'acquirente solo per i difetti come previsto dalla normativa sulla responsabilità dell'appaltatore (art. 1669 c. c.), sia quando egli abbia agito con propria autonomia decisionale, apportando all'opera le necessarie soluzioni (varianti) o materiali più idonei affinché l'opera sia rispondente alle regole d'arte, sia quando egli abbia ricevuto dal committente l'ordine di eseguire l'opera come risulta dalla progettazione o dalle indicazioni del direttore dei lavori o di utilizzare i materiali fornitogli dallo stesso committente (in tal caso l'appaltatore è considerato come mero esecutore del volere del committente senza alcun margine di autonomia).
  L'appaltatore può a sua volta chiamare in giudizio l'eventuale ditta subappaltatrice, che ha eseguito la porzione di immobile o dell'impianto su cui incide il vizio, il direttore dei lavori e, nell'eventualità che l'esecuzione dei lavori sia conforme al progetto, il progettista.
  La responsabilità dell'appaltatore può essere estesa anche ai produttori di materiali quando la certificazione del materiale utilizzato risultasse non veritiera.
  L'acquirente, se entro dieci anni dal termine della costruzione, scopre che i requisiti acustici o termici non sono rispettati, decade dal diritto alla garanzia (art. 1669 c.c.) se non denuncia i difetti entro anno della scoperta. L'acquirente, a sua scelta, indipendentemente dal chiamare o non chiamare in giudizio l'appaltatore, potrebbe chiamare direttamente in giudizio il progettista e direttore dei lavori.
• IL SUBAPPALTATORE
  In caso di vizio (art. 1490 c.c.) o di grave difetto (art. 1669 c.c.) l'acquirente non potrà avanzare alcuna richiesta nei confronti del subappaltatore ma dovrà rivolgere le proprie richieste nei confronti del committente, appaltatore e figure tecniche responsabili.

IL PROGETTISTA

Il progettista è la figura professionale (ingegnere, architetto, geometra) che redige il progetto per la realizzazione dell'immobile.
Il progettista ha l'obbligo di redigere la progettazione conforme alle normative vigenti e alla regola d'arte (l'ignoranza della legge non è consentita).
In caso di difetti, nell'eventualità che l'esecuzione dei lavori sia conforme al progetto, l'acquirente può citare in giudizio il progettista non con l'art. 1490 (vizi) ma soltanto con l'art. 1669 (gravi difetti).
L'acquirente decade dal diritto se non denunzia i vizi acustici o termici entro un anno dalla scoperta, purché la scoperta sia avvenuta entro i dieci anni dal termine della costruzione.

IL DIRETTORE DEI LAVORI

Il direttore dei lavori è la figura professionale (ingegnere, architetto, geometra) che ha il compito di seguire la realizzazione dell'immobile. Tra i diversi obblighi che ha il direttore dei lavori ci sono:

- denunciare al committente eventuali carezze progettuali;
- verificare che le opere siano conformi alla regola d'arte;
- verificare i materiali che vengono utilizzati nella realizzazione dell'immobile;
- verificare la corretta esecuzione dei lavori; - impartire ordini all'appaltatore al fine di ottenere un'opera corrispondente al progetto ed esente da vizi;
- eseguire quanto necessario al fine di ottenere il certificato di agibilità (ex abitabilità).

In caso di difetti l'acquirente può citare in giudizio il direttore dei lavori non con l'art. 1490 (vizi) ma soltanto con l'art. 1669 (gravi difetti). L'acquirente decade dal diritto se non denunzia i vizi acustici o termici entro un anno dalla scoperta, purché la scoperta sia avvenuta entro i dieci anni dal termine della costruzione.

LA POLIZZA "POSTUMA DECENNALE"

La polizza "postuma decennale", introdotta dall'art. 4 del D.L. del 20/6/05, nelle intenzioni del legislatore, dovrebbe garantire l'acquirente dai difetti gravi (art. 1669).

Tale polizza viene stipulata dall'appaltatore e consegnata al committente, il quale a sua volta deve consegnarla ai singoli acquirenti, che quindi possono azionarla direttamente.

L'art. 4 del D.L. del 20/6/05 "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire" stabilisce infatti che: "il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione".

Tuttavia sorge il problema pratico che segue.

Mentre da un lato la giurisprudenza ha ampliato sempre più il concetto e la definizione di gravi difetti - estendendo sempre più l'ambito applicativo dell'azione ex art.1669 c.c., ad esempio, vi sono recenti pronunce di merito che fanno rientrare nel novero dei gravi difetti anche i difetti acustici e termici - le polizze sul mercato forniscono di contro una definizione contrattuale ancora parametrata sulla norma del 1669 c.c. intesa in modo molto restrittivo, specie se confrontata, per l'appunto, all'attuale prassi giurisprudenziale.

Per esemplificare, da un lato esistono sentenze nelle quali hanno stabilito che il mancato rispetto dei requisiti acustici o termici sono un "grave difetto".

Dall'altro lato, nelle polizze in commercio i gravi difetti si riferiscono soltanto ai difetti che riguardano le parti dell'immobile destinate per propria natura a lunga durata, compromettendo in maniera certa ed attuale la stabilità e/o l'agibilità dell'immobile, sempreché, in entrambi i casi, intervenga anche la dichiarazione di inagibilità emessa dal soggetto competente. In molte polizze, poi, sono presenti esclusioni o delimitazioni del rischio assicurato che espressamente prevedono la mancanza di copertura per quanto attiene l'isolamento acustico o termico.

Questo spiegherebbe il perché, pur laddove il vizio acustico o termico sia tale da compromettere il godimento e la funzione dell'immobile in modo grave, il danno fatica a rientrare nella copertura della garanzia della postuma decennale.

Inoltre - fermo rimanendo che i danni coperti dalla postuma decennale sono solo quelli previsti dal 1669 c.c. - è chiaro che il costruttore sceglierà la polizza meno cara che, inevitabilmente, è quella meno efficace, cioè con il rischio assicurato più limitato. Questo inconveniente cesserà quando i requisiti minimali della postuma decennale saranno determinati per legge (come avviene già da tempo per la RC auto).